Загородная недвижимость
Аренда офисов: сдать/снять
Аренда Новые поступления
» Офис в аренду м. Фрунзенская
» Аренда офиса м. Чистые пруды
» Аренда, переуступка прав аренды (ППА) м. Маяковская
База офисов
Офисы без комиссии
Оставить заявку
Классификация офисов
Владельцам недвижимости

Условия работы
» С чего начать поиск офиса в аренду?
» Где мы берем помещения?
» Размер комиссии, когда Вы ее платите?
» За что Вы платите нам комиссионные?
» Договор, цель заключения?
» Заявка, как правильно ее заполнить?
Вакансии
Реклама



Бизнес центры
Пресс-обзор

11-11-2006
Лужков вновь критикует решение федеральных властей по сроку выбора управляющих компаний многоквартирных домов
Мэр Москвы Юрий Лужков в очередной раз подверг критике решение федеральных властей о создании товариществ собственников ...

03-07-2006
Торговые центры пошли в рост
Уже в этом году инвесторы будут освобождены от затяжной процедуры получения разрешительных документов на строительство н...

29-06-2006
Объёмы строительства торговых и офисных площадей в центре Москвы сократятся – префект
Объемы строительства торговых и офисных площадей в центре Москвы будут сокращены, сообщил в четверг журналистам префект ...



Вопрос-ответ



» Читать ответ

ОНЛайн-консультант

Может пригодиться


На главную Написать Карта сайта

Телефон: (495) 737-34-79 многоканальный

 
 

Главная / Аренда офисов / Классификация офисов

Классификация офисов

В сфере офисной недвижимости, как и в любой другой сфере деятельности, существуют основополагающие понятия, определения и классификации, способствующие облегчению работы брокеров и риэлтеров с клиентами и заказчиками при купле-продаже или сдаче, съеме офисного помещения в аренду.  

Так, для устранения двусмысленных фраз, избежания дополнительных объяснений и эко-номии времени, существует общеупотребительное деление офисов на классы А, В, С, D. В свою очередь, поскольку данная классификация была заимствована с Запада, а москов-ский рынок офисных зданий имеет свою специфику, офисные здания  в Москве делятся на категории “A+”, “A”, “A-“ (или А1, А2, А3), “B+”, “B” (или В1, В2), “C”, “D”.

 

Офисы класса “A+”, “A”, “A-“ (или А1, А2, А3).

Данные офисные помещения являются наиболее престижными из всех существующих и отвечают, как правило, следующим критериям:

  1. Расположение – офисы расположены преимущественно в Центральном администра-тивном округе. При этом важным критерием для такого типа офисных зданий является - близость к метро, удобный подъезд и транспортное расположение.
  2. Тип здания – обычно бизнес-центры.  
  3. Год постройки – новое строительство (или возраст менее 3 лет) либо полностью рекон-струированное здание сравнительно недавней постройки.
  4. Юридическая документация – наличие полной и правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации здания.
  5. Управление зданием – профессиональное высококачественное управление зданием или комплексом зданий, отвечающее международным стандартам.
  6. Конструктивные решения – обычно монолитно-каркасное или металло-каркасное зда-ние с высотой каждого этажа не менее 3,6 метра (от фальшпола до подвесного  потолка не менее 2,7 метра).
  7. Нагрузка на межэтажные перекрытия – допустимая нагрузка 400-450 на 1 кв.м
  8. Планировка и отделка – открытые планировки, позволяющие менять конфигурацию расположения офиса в соответствии с требованиями и пожеланиями арендатора,  внут-ренняя отделка выполняется:
    • по авторскому дизайну (с учетом предпочтений крупнейших арендаторов);
    • по индивидуальному заказу арендатора (отделка «под арендатора») с применением вы-сококачественных материалов.
  1. Окна – современные высококачественные окна,  большая степень естественной осве-щенности, красивый вид из окон.
  2. Инженерия – лучшие современные системы инженерного оборудования здания.
  3. Система кондиционирования и вентиляции: 4/2-хтрубная система вентиляции и кон-диционирования, система климат-контроля.
  4. Телекоммуникации  - оптико-волоконные телекоммуникации, качественный провайдер телекоммуникационных услуг в здании.
  5. Электроснабжение – два независимых источника электроснабжения или наличие ис-точника бесперебойного питания (мощность электроснабжения для низковольтных сетей арендатора должна быть не менее 50 Вт на 1 кв.м полезной площади плюс  20 Вт, допол-нительно выделенных для освещения)
  6. Парковка – наличие охраняемой автостоянки (минимум 1 место на 100 кв.м арендуе-мой площади). Чаще всего такие офисные здания имеют как наземную, так и подземную охраняемую стоянку.
  7. Охрана – круглосуточная охрана, современные системы безопасности и контроля дос-тупа в здание.
  8. Лифты – современные высокоскоростные лифты ведущих мировых производителей.
  9. Инфраструктура – услуги центральной рецепции на 1 этаже, кафетерий/столовая для сотрудников, банкомат, фитнесс-центр, парикмахерская и другие удобства.

 

Офисы класса “A+” (A1) отвечают обычно всем критериям, приведенным выше. Кроме этого, в последнее время, требования, предъявляемые к офисам класса “A+” (“A1”) посто-янно повышаются. Например, появились интеллектуальные здания («умные офисы»). Ин-теллектуальные здания – это комплексные решения, сочетающие максимально эргоно-мичные условия труда для сотрудников и руководства, контроль и регулирование всей инфраструктуры бизнес-центра из одного места; дублирование и резервирование жизнен-но-важных для бизнеса системы.

 

Офисы класса “A” (“A2”), “A-“ (“A3”), обычно, уступают по нескольким незначительным параметрам.

Офис класса “A” (“A2”) – это, как правило, сравнительно недавно построенное или полно-стью реконструированное здание, отвечающее почти всем характеристикам офисных зда-ний класса “A+” (A1), однако уступающее классу “A+” (A1) по нескольким незначитель-ным параметрам:

  • отсутствие системы  «умный офис»;
  • несколько менее профессиональное управление зданием;
  • планировка допускается не очень эффективная и большое количество офисов без окон;
  • менее жесткие требования к расположению здания;
  • менее развитая инфраструктура (например, возможно отсутствие ресторана).

 

Офис класса “A-“ (“A3”) – это, как правило, вновь построенное или реконструированное здание постройки середины или конца 90-х гг., которое по своим характеристикам близко к классу “A” (“A2”), но уступает ему по нескольким незначительным чертам:

  • менее удачное расположение;
  • менее качественная и удобная система центрального кондиционирования и вентиляции (обычно двухтрубная система вентиляции и кондиционирования или система предвари-тельного охлаждения воздуха);
  • не достаточно эффективная и рациональная планировка;
  • менее известный  и опытный арендодатель и сервисные службы;
  • возможно отсутствие подземного паркинга, однако наземная охраняемая парковка обяза-тельно есть.

 

Офисы класса “B+”, “B” (или В1, В2).

В основной своей массе офисные здания класса “B+”, “B” (или В1, В2) – это бизнес-центры класса  А, после 5-7 лет эксплуатации или особняки после полного переоборудо-вания и ремонта. Реже к данному классу относят новостройки последних 10-15 лет и ре-конструированные административные и промышленные здания советского времени. При этом именно данный класс офисных зданий считается на рынке более востребованным, поскольку, с одной стороны, отличия офисов класса“B+”, “B”  от офисов класса А, не но-сят принципиального характера, а с другой стороны, обходятся арендаторам дешевле.  

Считается, что офисы класса “B+”, “B” (или В1, В2) должны удовлетворять не менее чем половине критериев, предусмотренных для офисных зданий класса А.

Для офисов класса “B+”, как правило, характерно:

  • хорошее местоположение (офисные здания расположены в пределах Третьего Транс-портного кольца), доступность основных магистралей и метро, приятный вид из окна;
  • юридическая документация на право собственности и эксплуатации здания оформлена полностью и правильно;
  • управление зданием осуществляется службой эксплуатации здания (преимущественно российские компании) либо непосредственно силами собственника здания;
  • внешний вид здания выглядит вполне респектабельно, но в отличие от класса А не имеет изысканной архитектуры; отделка помещений входной группы (фойе, лифтовые холлы) произведена на высоком уровне, но «скромнее», чем в офисных зданиях класса А;
  • свободная или коридорно-кабинетная планировка, современная стандартная отделка офисов (в отделке используются хорошие материалы);
  • существует система вентиляции с предварительным охлаждением воздуха, возможно ис-пользование сплит-систем кондиционирования;
  • оптико-волоконная связь, услуги известных телекоммуникационных провайдеров;
  • круглосуточная охрана, современные системы безопасности;
  • охраняемая парковка, как правило, только наземная;
  • инфраструктура: кафетерий/столовая для сотрудников, услуги центральной рецепции в холле первого этажа и др. услуги, удовлетворяющие бытовые потребности.

 

Офисы класса “B” (“B2”) по некоторым параметрам могут уступать офисам класса “B+” (В1):

  • эксплуатация зданием может осуществляться на минимальном уровне;
  • могут быть проблемы с некоторыми юридическими документами;
  • принудительная вентиляция.

 

Офисы класса С.

Это преимущественно здания советского времени постройки (НИИ, заводы и т.д), пере-профилированные под офисное использование. Офисы данного класса, как правило, ха-рактеризуются следующими чертами:

  • имеют различное местоположение, как правило, находятся в спальных районах города, удаленность от метро составляет чаще всего 2-3 остановки транспортом;
  • фасад здания не презентабелен и чаще всего требует косметического ремонта;
  • юридическая документация на право собственности и эксплуатации здания обычно оформлена надлежащим образом, хотя и бывают проблемы с юридическими документами;
  • коридорно-кабинетная  система планировки. Для таких зданий характерно обилие несу-щих стен и коридоров. Внутренняя отделка выполняется преимущественно самим аренда-тором;
  • кондиционирование отсутствует либо возможно наличие сплит-систем;
  • телекоммуникации – телефон, выход в Интернет, нередко использование услуг коммер-ческих телефонных провайдеров и неизвестных провайдеров телекоммуникационных ус-луг;
  • цивилизованной парковки чаще всего нет. Обычно – стихийная парковка либо полное отсутствие парковки.
  • круглосуточная охрана;
  • управление зданием осуществляется непосредственно силами владельца;
  • возможны перебои с электроснабжением;
  • слабая инфраструктура (столовая и др. услуги), в некоторых случаях инфраструктура от-сутствует.

 

Офисы класса D.

Для офисных зданий данного класса присуще больше отрицательных черт, чем положи-тельных. Как правило, это административные здания «советского» периода, требующие капитального ремонта и построенные более 15 лет назад. Такие офисы могут иметь раз-личное местоположение и удаленность от метро, трудный подъезд и отсутствие стоянки.

Для таких зданий характерно:

  • не презентабельный фасад, нередко требующий ремонта;
  • отсутствие кондиционирования;
  • устаревшие инженерные коммуникации;
  • деревянные перекрытия и неудобная планировка;
  • отсутствие специализированных служб жизнеобеспечения;
  • инфраструктура отсутствует либо слабо развита (например, есть только столовая).

 

     

Copyright © 2005, AMANT REALTY™. Телефон: (495) 737-34-79